一、青岛开发区2007年房地产市场发展状况

　1、整个行业稳步发展，开发量稳定增长，房价稳中有升。

　2002年以来，五年内开发区房价从每平米2000多元上涨到目前的均价约每平米6000元，增长了2至3倍，与青岛的大环境相类似。
随着城市规模、经济总量的扩张，房地产开发量也呈逐年增长的趋势。

　2、区域发展不协调的局面仍然没有大的改变，非热点区域机会增多。

　目前开发区房地产开发的重点还是长江路、薛家岛两个办事处辖区内的土地，而老黄岛受制于工业项目的污染和土地规模的狭小已经逐渐没落。
辛安片区作为开发区下一步旧村改造的重点区域，城区面貌将会有比较大的改变，由于辖区内工业污染较小，山东科技大学、致远中学、西海岸医疗中心等大项目的带动，将会逐渐成为以后几年新的亮点，市场机会逐渐增多。兴华、海尔等公司的项目也取得了比较好的市场表现，毛坯房价格超过3000元/平米的关口，商业价值逐渐凸显。
柳花泊作为开发区的旅游生态区，工业很少，区位价值将会随着开发区城市规模的扩大而提升。
红石崖作为开发区的新兴工业区，由于与主城区距离比较远，随着人口的增多，必将建成相对独立的、功能比较齐全的城市组团，目前部分房价已经超过3000元/平米，起点比较高，市场潜力很大。

　3、市场供需结构性矛盾依然存在，住宅市场在国家产业政策的调控下会朝着比较合理的方向发展。

　从市场需求来看，住宅市场主流需求是中小户型住宅，套三以上的大户型为辅；商业性写字楼市场主要消费群体是第三产业的中小公司，而开发区第三产业的主体是港口物流业，其他产业规模很小，所以与港口物流相关的写字楼市场比较好，而CBD区域的写字楼市场供过于求，短期内空置率比较高；商场类物业比较复杂，一方面随着经济的发展和人口的增长，市场需求快速增长，带动了购物中心类和专业市场类的零售业快速发展，另一方面由于开发区建区时间比较短，一直没有形成区域性的商业中心，批发类的大型商业一直是一个空白，这也造成开发区粮油蔬菜等生活物资价格偏高；酒店类物业呈现两级分化发展的状态，一方面高档酒店需求旺盛，三星级以下酒店市场萎缩，另一方面经济型商务酒店快速发展；服务型小户型公寓被内陆置业者所青睐，而作为投资产品由于缺乏专业经营风险比较大。
从市场供给来看，凡是符合上述市场需求的开发项目市场反应都比较好，比如以套二户型为主的中小户型的开发项目市场去化很快，而开发140平米以上大户型为主的项目市场反应普遍较差。
写字楼市场围绕港口物流的项目市场反应良好，如汇智广场、通关大厦等项目，而其他的开发项目市场空间有限，闲置量比较大，租赁市场培育期比较长。可以预期，未来五年内将形成以港头陈、新街口为节点，沿江山路、黄河路展开的写字楼物业群，而政府规划的长江路CBD的成熟将以10年计。